Elbirliği Ve Paylı Mülkiyette Rızai Taksim, Önalım Hakkı Ve Tapuya Etkileri

1. GİRİŞ

Gayrimenkullerde mülkiyet ortaklığı, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda uygulamada çok sık karşılaşılan bir durumdur. Elbirliği (iştirak) mülkiyeti ile paylı (müşterek) mülkiyet arasındaki farklar, bu mülkiyet türlerinde yapılabilecek tasarruf işlemleri ve özellikle "rızai taksim" ve "önalım hakkı" gibi kavramlar uygulamacılar için önemli hukuki sorunlar ortaya çıkarmaktadır.

Bu çalışma, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşümü, rızai taksimin hukuki niteliği, tapuya etkileri, önalım hakkının kapsamı ve bu kavramların tarlada, arsada ve konutta uygulanmasında farklılıklar olup olmadığını incelemektedir.

2. ELBİRLİĞİ VE PAYLI MÜLKİYET AYRIMI

Elbirliği Mülkiyeti (TMK m. 701): Birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde payları belli olmaksızın ortak mülkiyetidir. Genellikle miras yoluyla oluşur. Ortaklar, taşınmazın tamamını birlikte kullanma ve birlikte tasarruf etme hakkına sahiptir.

Paylı Mülkiyet (TMK m. 688 vd.): Her paydaşın belirli bir pay oranı vardır. Payı üzerinde tasarruf edebilir, devredebilir. Tescilde her paydaşın payı ayrı ayrı yazılır.

3. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞÜMÜ

Elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın paylı mülkiyete dönüşebilmesi için tüm hissedarların tapu Müdürlüğü'ne birlikte başvurmaları gerekir (TMK m. 701). Bu işlem sonucunda tapuda her bir paydaşın ismi ve pay oranı yazılır. Bu dönüşüme ait herhangi bir vergi ya da harç yoktur, sadece döner sermaye ücreti alınır.

4. RIZAİ TAKSİM NEDİR?

Rızai taksim, ortakların kendi aralarında anlaşarak taşınmazı fiilen bölüşmeleridir.

• Bu taksim yazılı ya da sözlü olabilir.

• En sağlıklısı, noter onaylı yazılı bir sözleşme yapılmasıdır.

• Tapuya sunulsa bile tescil etkisi doğurmaz. Tapu sadece bilgi mahiyetinde dosyasına koyar.

Paylı mülkiyette rızai taksim, pay sahiplerinin fiilî kullanım bölgesini belirlemesi anlamına gelir. Elbirliği mülkiyetinde rızai taksim de yapılabilir; ancak herkesin birlikte tasarruf yetkisi olduğu için taksim daha sıkı bir rızaya dayanır.

5. TAPUYA SUNULMASI VE HUKUKÎ SONUÇLARI

Noterde yapılan rızai taksim sözleşmesi tapuya sunulabilir ancak:

• Tapuda ayni hak tescili yapılamaz.

• Tapu sadece bilgi içerikli olarak saklar.

• Tapuda herhangi bir "fiilen bölündü" şerhi veya payın yerine geçen kayıt oluşmaz.

Bu nedenle, söz konusu sözleşme zilyetlik ve fiili kullanım düzenlemesi niteliği taşır. Mahkemede delil olarak değerlendirilir; özellikle uzun süreli fiilî kullanımla birlikte sunulursa mahkemece dikkate alınabilir.

6. ÖNALIM ( ŞUFA ) HAKKI

Tanım (TMK m. 732 vd.): Şufa hakkı, paylı mülkiyette hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer hissedarlara bu satışı aynı şartlarla devralma hakkı veren bir öncelik hakkıdır.

Şartlar:

• Taşınmaz paylı mülkiyet olmalı.

• Satış rızai olmalı.

• Satış tapuda tescil edilmiş olmalı.

Kullanılamayacağı haller:

• Elbirliği mülkiyetinde (zira paylar belli değildir),

• Açık artırma/ihale yoluyla satışta,

• Devir bağış, trampa, taksim gibi satış dışı yollarla olduysa.

Dava Süresi:

• Satışı öğrenmeden itibaren 3 ay, her halükarda 2 yıl içinde dava açılmalıdır (TMK m. 733).

Uygulamada, Yargıtay'ca kabul edilen görüşe göre, cebri icra sonucu yapılan satışlarda Şufa hakkı kullanılamaz; bu paydaşın özel konumuna hukuki öncelik tanınmaz.

7. TARLA, ARSA VE KONUT AÇISINDAN UYGULAMA FARKLARI

Tarlada:

• Genellikle fiili kullanım daha belirgindir. Rızai taksim daha kolay uygulanabilir.

• Ziraat bilirkişi raporları rızai taksimi desteklemede etkili olur.

Arsada:

• İmar planı, bölünebilirlik şartlarına bağlıdır.

• Taksim planının belediye onaylı yapılması gerekir.

Konutta:

• Fiilî taksim daha zor uygulanır (tek kapı, ortak alanlar). Genelde aynen taksim uygun olmaz, satış yoluna gidilir.

8. SONUÇ

• Elbirliği mülkiyetinde de rızai taksim yapılabilir, ancak bu sadece fiili kullanım düzenler.

• Paylı mülkiyete geçilmeden resmi taksim tapuya işlenemez.

• Rızai taksim sözleşmesi tapuya sunulabilir ama ayni hak doğurmaz.

• Mahkemelerde bu sözleşme, fiilî kullanım ile birlikte değerlendirilir ve delil olarak dikkate alınabilir.

• Önalım hakkı sadece paylı mülkiyette ve rızai satışlarda geçerlidir; cebri icra yoluyla satışlarda kullanılamaz.

Bu konularda Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, cebri satışların Şufa hakkını doğurmayacağı, tapuya sunulan noter sözleşmesinin tek başına ayni hak doğurmayacağı, ancak taksim iradesini ortaya koyması açısından değerlendirilebileceği yönündedir.

Her türlü gayrımenkul işlemleriniz için hak kaybına uğramamak için konusunda uzman bir avukatla çalışmanız önemle tavsiye edilir. 

Cengiz SERTTAŞ

Türkiye Ve Almanya Barosu Avukatı

Patent ve Marka Vekili

Adli Muhasebe Bilim Uzmanı